부동산 경매 - 부동산 종류 / 등기부등본

1. 부동산이란?

부동산은 크게 토지와 건물로 나눌 수 있어요. 토지는 필지로 나뉘는데, 필지는 법적으로 물권이 미치는 권리의 객체로서 하나의 지번이 붙은 토지의 등록단위를 말하며, 지번은 토지에 붙이는 번호입니다. 필지는 토지에 대한 법률적인 단위이므로 필지가 성립하기 위해서는 몇 가지 조건이 갖추어져야 합니다. 지번지역이 동일하고, 지목이 같으며, 지적도 또는 임야도의 축척이 같아야 하고, 지반이 도로 ・ 하천 ・ 제방 등의 토지에 의해 단절되지 않고 연속되어야죠. 그리고 소유자가 동일하고 소유권 이외의 권리관계가 같으며 등기여부가 같아야 합니다. 즉, 1필지당 지번도 하나, 소유자도 각각 1명씩이죠. 하지만 필지는 분필(分筆)과 합필(合筆)이 가능하기 때문에 언제든 변동이 가능하답니다.

건물은 동으로 나뉘는데, 단독건물과 집합건물이 있습니다. 단독건물은 건물만 등기를 올리지만 집합건물은 토지와 건물을 모두 합쳐 일체등기부를 만들어, 이를 구분 소유권 등기라고 일컫습니다.

​

2. 주택의 종류

주택은 크게 단독주택과 공용주택으로 나눌 수 있습니다.

(1) 단독주택

단독주택이라 하면 일반적인 주택만 떠올리지만, 주거용 3개 층 이하에 19세대 이하는 모두 단독주택으로 분류됩니다. 다중주택 즉 하숙집, 다가구 즉 원투룸이라 불리는 자취방 또한 단독주택입니다. 다중주택과 다가구는 1동에 660㎡ 이하여야 하는 조건은 공통적인데, 다중주택은 주차장이 없어도 되고, 다가구는 세대수대로 주차장이 있어야 하는 차이점이 있습니다. 또한 다중주택은 취사시설과 싱크대가 없어야 하고 취사용 가스시설 또한 설비하면 안 되지만 다가구는 취사시설 일체를 설비할 수 있다는 차이점이 있습니다.

​

(2) 공용주택

공용주택은 다세대, 연립, 아파트, 도시형 생활주택 등이 있습니다. 다세대와 연립주택이 우리가 흔히 얘기하는 빌라라고 통칭되는데 둘 다 4층 이하인 것이 공통점이나, 다세대는 1동에 660㎡ 이하여야 하나, 연립주택은 1동에 660㎡ 초과여야 한다는 차이점이 있습니다. 아파트는 5층 이상이고, 도시형 생활주택은 원룸형, 기숙사형, 다세대형으로 종류가 다양합니다.

​

3. 등기부

등기부란 권리, 재산 등에 관련된 사항을 적어서 등기소에 두는 공적 장부입니다. 즉, 토지 등기부는 토지에 관한 권리 사항을 적어 놓은 부동산 등기부를 뜻하고, 우리가 많이 떼어 보는 등기부 등본이 바로 부동산에 관한 권리 관계를 적어 두는 등기부를 복사한 증명 문서입니다. 등기부는 건축물대장 혹은 토지대장과 구분됩니다. 건축물대장은 집의 소재(所在), 구조, 면적 및 소유자의 주소, 성명 따위를 적은 공용문서이고, 토지 대장은 토지의 소재지, 용도, 면적, 소유자 등 여러 가지 사항을 적어 지방 행정 관청에 비치해 두는 장부일뿐 물권적 효력을 발생시키지 못합니다. 등기부는 물권에 관한 전부사항증명서라 할 수 있습니다. 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 작성됩니다.

​

(1) 표제부

등기부의 표제부에는 부동산을 표시합니다. 즉, 위치(주소), 면적, 용도 등을 적어놓습니다.

​

(2) 갑구

등기부의 갑구에는 소유권에 관한 사항을 표시합니다. 소유권자의 이름, 주소, 주민번호가 적혀있는데 이때 중요한 것은 소유권자의 변동과 예정에 원인을 살펴봐야 한다는 것입니다. 이전 소유권자에서 현재의 소유권자로 변경될 때, 가등기, 가처분, 환매등기, 경매, 가압류, 압류 등의 원인이 있는 것을 잘 살펴봐야 낙찰에 실패하지 않을 수 있습니다.

​

(3)을구

등기부의 을구에서 소유권 외의 권리에 관한 사항을 표시합니다. 지상권, 지역권, 전세권, 근저당권, 저당권, 담보가등기권 등이 바로 제한물권 외의 권리입니다.

​

4. 경매 투자에 좋은 부동산 vs 경매 투자에 나쁜 부동산

​

지금까지 부동산의 종류와 등기부에 관한 일반적인 사항에 대해 설명해 드렸습니다. 저 설명만으로는 경매투자하기 좋은 물건에 대해 알기는 힘들 테니, 세 가지를 집어드리고자 합니다. 첫째, 경매투자는 무조건 싸게 사는 것이 목표입니다. 왜냐하면 싼 물건을 사야 경제 상황이 좋지 않아도 손해보지 않고 팔 수 있기 때문입니다. 낙찰을 목표로 무리하게 높은 금액을 적으려 하지 않는 것이 첫 번째 원칙입니다. 두 번째, 오피스텔과 빌라는 사지 마세요. 공급면적 대비 전용면적이 적기에 세금은 공급면적으로 내고, 쓸 수 있는 전용 공간은 좁아 가격이 오르지 않습니다. 마지막 제일 중요한 세 번째, 등기부를 보고 분석할 수 있어야 합니다. 이 물건이 내게 부를 안겨줄지 말지는 계약서 도장 찍기 직전까지 등기부를 떼어서 확인해 봐야 알 수 있습니다. 그래도 근저당으로 사기를 치는 사람들이 있으니 이를 주의해야 하는데요. 이건 다음 글에 더 자세히 포스팅하도록 하겠습니다!

​

감사합니다 ^^

​